Juros só sobre a parcela do mês? Como os juros do financiamento de obra são calculados de verdade

A pergunta apareceu no fórum r/Homebuilding. Segundo o post, o gerente de crédito explicou que os juros do financiamento de obra a 7% seriam cobrados apenas sobre a liberação do mês corrente, e não sobre o saldo acumulado. Com um orçamento de US$ 600.000, o casal calculou cerca de US$ 4.000 de juros durante a obra, em vez de US$ 20.000 ou mais.

Os financiamentos com liberações em etapas normalmente não funcionam assim. A Regulation Z, a norma federal de transparência no crédito (Truth in Lending), descreve o financiamento de obra típico como aquele em que os juros incidem sobre o dinheiro efetivamente liberado pelo banco, pelo tempo em que esse dinheiro continua com o tomador. Uma parcela liberada no segundo mês continua gerando juros no décimo. Quando o credor precisa estimar os juros da fase de obra para as divulgações, o Apêndice D manda supor que metade do valor total do crédito está em aberto durante toda a construção.

Aplique isso ao empréstimo do casal. Metade de US$ 600.000 a 7% por 12 meses dá cerca de US$ 21.000. A Groundbase, empresa de software de orçamento para construção de casas, estima a conta mensal do mesmo empréstimo em cerca de US$ 583 depois da liberação dos primeiros US$ 100.000 e em torno de US$ 3.500 quando tudo já foi liberado. Os US$ 4.000 só valeriam se cada parcela parasse de render juros um mês depois de liberada.

Antes de assinar, leia a cláusula de juros da própria nota promissória, porque o e-mail do gerente de crédito não é o contrato. Ela deve dizer se os juros incidem sobre o saldo devedor, com que frequência são cobrados e se saem de uma reserva de juros. Pelos comentários oficiais da Regulation Z, juros pagos com uma reserva dentro do próprio empréstimo também rendem juros. Coloque o custo financeiro como linha própria no orçamento e acrescente um mês desse custo para cada mês que a obra puder atrasar.