Des intérêts uniquement sur le tirage du mois ? Comment se calculent vraiment les intérêts d'un prêt construction

La question a été posée sur le forum r/Homebuilding. Selon le message, le chargé de prêt a expliqué que les intérêts du prêt construction à 7 % ne seraient calculés que sur le tirage du mois en cours, et non sur le solde cumulé. Avec un budget de 600 000 $, le couple arrivait à environ 4 000 $ d'intérêts pendant le chantier au lieu de 20 000 $ ou plus.

Les prêts à décaissements échelonnés ne fonctionnent pas ainsi en règle générale. La Regulation Z, la règle fédérale sur la transparence du crédit (Truth in Lending), décrit le prêt construction type comme un prêt où les intérêts courent sur l'argent effectivement versé par la banque, aussi longtemps que cet argent reste dû. Un tirage versé le deuxième mois coûte encore des intérêts le dixième. Lorsqu'un prêteur doit estimer les intérêts de la phase de chantier pour ses documents d'information, l'annexe D lui demande de supposer que la moitié du montant total du prêt est due pendant toute la construction.

Appliqué au prêt du couple, cela donne environ 21 000 $ : la moitié de 600 000 $ à 7 % sur 12 mois. Groundbase, éditeur de logiciels de budget pour la construction de maisons, chiffre la mensualité du même prêt à environ 583 $ après le versement des premiers 100 000 $ et à environ 3 500 $ une fois la totalité versée. Le chiffre de 4 000 $ ne tiendrait que si chaque tirage cessait de produire des intérêts un mois après son versement.

Avant la signature, lisez la clause d'intérêts du billet à ordre lui-même, car le courriel du chargé de prêt n'est pas le contrat. Elle doit préciser si les intérêts portent sur le capital restant dû, à quelle fréquence ils sont facturés et s'ils sont payés par une réserve d'intérêts. Selon les commentaires officiels de la Regulation Z, des intérêts prélevés sur une réserve incluse dans le prêt produisent eux aussi des intérêts. Inscrivez ce coût de portage comme une ligne distincte du budget et ajoutez un mois de ce coût pour chaque mois de retard possible du chantier.