Проценты только на транш этого месяца? Как на самом деле начисляются проценты по строительному кредиту

Вопрос появился на форуме r/Homebuilding. По словам авторов поста, кредитный офицер объяснил, что проценты по строительному кредиту под 7% будут начисляться только на транш текущего месяца, а не на накопленный остаток. При бюджете $600 000 у пары вышло около $4000 процентов за всю стройку вместо $20 000 и больше.

Обычные кредиты с траншами так не работают. Regulation Z, федеральное правило о раскрытии условий кредита (Truth in Lending), описывает типичный строительный кредит так: проценты начисляются на деньги, которые банк фактически выдал, и ровно столько, сколько эти деньги остаются у заёмщика. Транш, выданный во второй месяц, продолжает стоить денег и в десятый. Когда кредитору нужно оценить проценты за период стройки для раскрытия информации, приложение D велит исходить из того, что половина всей суммы кредита выбрана на весь срок строительства.

Применим это к кредиту пары. Половина от $600 000 под 7% за 12 месяцев даёт около $21 000. Groundbase, разработчик программ для бюджета частной стройки, оценивает ежемесячный платёж по такому же кредиту примерно в $583 после выдачи первых $100 000 и около $3500, когда выбрана вся сумма. Цифра $4000 была бы верной, только если бы каждый транш переставал приносить проценты через месяц после выдачи.

До закрытия сделки прочитайте пункт о процентах в самой промиссорной ноте: письмо кредитного офицера договором не является. В ноте должно быть сказано, начисляются ли проценты на непогашенный основной долг, как часто их выставляют к оплате и платятся ли они из процентного резерва. По разъяснениям к Regulation Z, на проценты, которые списываются из резерва внутри кредита, тоже начисляются проценты. Заложите проценты в бюджет отдельной строкой и добавьте по месяцу таких платежей на каждый месяц возможной задержки.