Відсотки лише на транш цього місяця? Як насправді нараховують відсотки за будівельним кредитом

Питання з'явилося на форумі r/Homebuilding. За словами авторів допису, кредитний офіцер пояснив, що відсотки за будівельним кредитом під 7% нараховуватимуть лише на транш поточного місяця, а не на накопичений залишок. За бюджету $600 000 у пари вийшло близько $4000 відсотків за все будівництво замість $20 000 і більше.

Звичайні кредити з траншами так не працюють. Regulation Z, федеральне правило про розкриття умов кредиту (Truth in Lending), описує типовий будівельний кредит так: відсотки нараховуються на гроші, які банк фактично видав, і стільки часу, скільки ці гроші залишаються в позичальника. Транш, виданий у другий місяць, і далі коштує грошей у десятий. Коли кредиторові треба оцінити відсотки за період будівництва для розкриття інформації, додаток D вимагає виходити з того, що половина всієї суми кредиту вибрана на весь строк будівництва.

Застосуймо це до кредиту пари. Половина від $600 000 під 7% за 12 місяців дає близько $21 000. Groundbase, розробник програм для бюджету приватного будівництва, оцінює щомісячний платіж за таким самим кредитом приблизно в $583 після видачі перших $100 000 і близько $3500, коли вибрано всю суму. Цифра $4000 була б правильною, лише якби кожен транш переставав приносити відсотки через місяць після видачі.

До закриття угоди прочитайте пункт про відсотки в самій промісорній ноті: лист кредитного офіцера не є договором. У ноті має бути зазначено, чи нараховуються відсотки на непогашений основний борг, як часто їх виставляють до сплати і чи сплачуються вони з процентного резерву. За роз'ясненнями до Regulation Z, на відсотки, які списують із резерву всередині кредиту, теж нараховуються відсотки. Закладіть відсотки в бюджет окремим рядком і додайте по місяцю таких платежів на кожен місяць можливої затримки.