¿Intereses solo sobre el desembolso del mes? Cómo se calculan en realidad los intereses de un préstamo de construcción
Una pareja que construye una casa con un presupuesto de US$600,000 dice que su prestamista les aseguró por escrito que el 7% se cobraría solo sobre el desembolso nuevo de cada mes. Las reglas federales de divulgación describen el método estándar de otra forma: los intereses corren sobre todo lo desembolsado hasta la fecha.
La pregunta apareció en el foro r/Homebuilding. Según la publicación, el oficial de crédito explicó que los intereses del préstamo de construcción al 7% se cobrarían solo sobre el desembolso del mes en curso y no sobre el saldo acumulado. Con un presupuesto de US$600,000, la pareja calculó unos US$4,000 de intereses durante la obra en lugar de US$20,000 o más.
Los préstamos con desembolsos por etapas no suelen funcionar así. La Regulation Z, la norma federal de transparencia crediticia (Truth in Lending), describe el préstamo de construcción típico como uno en el que los intereses se generan sobre el dinero que el banco efectivamente entregó, durante todo el tiempo que ese dinero sigue en manos del prestatario. Un desembolso del segundo mes sigue generando intereses en el décimo. Cuando el prestamista tiene que estimar los intereses de la etapa de obra para sus divulgaciones, el Apéndice D le indica suponer que la mitad del monto total del préstamo está pendiente durante toda la construcción.
Si se aplica eso al préstamo de la pareja, la mitad de US$600,000 al 7% durante 12 meses da unos US$21,000. Groundbase, una empresa de software de presupuestos para construcción de viviendas, calcula la cuota mensual del mismo préstamo en unos US$583 tras desembolsar los primeros US$100,000 y en unos US$3,500 cuando ya se entregó todo. Los US$4,000 solo serían correctos si cada desembolso dejara de generar intereses un mes después de entregado.
Antes del cierre, lea la cláusula de intereses del pagaré, porque el correo del oficial de crédito no es el contrato. Debe indicar si los intereses se cobran sobre el saldo de capital pendiente, con qué frecuencia se facturan y si se pagan con una reserva de intereses. Según los comentarios oficiales de la Regulation Z, los intereses que se pagan con una reserva dentro del propio préstamo también generan intereses. Presupueste el costo financiero como una línea aparte y sume un mes de ese costo por cada mes que la obra pueda retrasarse.
Por qué importa: Los intereses sobre los desembolsos son una línea real en cualquier obra que dirige el propio dueño. Confirme en el pagaré, antes del cierre, cómo se calculan y dimensione esa línea y la contingencia para una obra que se atrase.
Fuentes
- Interest on Drawsr/Homebuilding, 30 oct
- Appendix D to Part 1026: Multiple Advance Construction LoansConsumer Financial Protection Bureau, 31 oct
- How Construction Draws Work: A Guide for HomeownersGroundbase, 31 oct