Le HUD ouvre une voie de 30 jours pour les prêts de la FHA aux chantiers de logements à crédit d'impôt

La lettre aux prêteurs hypothécaires est entrée en vigueur immédiatement et supprime plusieurs limites du programme pilote de 2019 du HUD. Les projets ne sont plus tenus de rester sous les 200 logements. Les constructions neuves financées par des crédits de 4 % et des obligations exonérées d'impôt deviennent admissibles, aux côtés des opérations à 9 %. Le plafond du prêt par rapport au coût revient au niveau standard de 80 %, contre 65 % à 75 % dans le pilote, et le promoteur n'a plus à différer au moins 25 % de sa rémunération. Les règles de calcul du prêt et d'analyse de crédit du HUD restent les mêmes, précise la lettre.

La lettre fixe aussi des exigences pour le reste de l'équipe. L'entreprise générale doit avoir achevé au moins cinq projets 221(d)(4) à crédit d'impôt au cours des 10 dernières années, cinq chantiers soumis à la loi Davis-Bacon sur la même période, et disposer d'un fonds de roulement supérieur à la norme de 5 % du HUD sans aide d'une société mère. L'architecte doit avoir conçu et suivi cinq projets 221(d)(4) en 10 ans. Les dirigeants du promoteur doivent avoir livré et stabilisé trois opérations à crédit d'impôt en cinq ans et justifier de 1 million de dollars de liquidités et de 5 millions de dollars de fonds propres.

Les plans définitifs, le cahier des charges et les rapports indépendants d'architecture, d'ingénierie et de coûts peuvent parvenir au HUD 15 jours avant la signature, au lieu d'avant l'engagement ferme. Le HUD n'exigera le versement que de 10 % des fonds propres issus du crédit d'impôt lors du premier visa du prêt. Sont exclues les opérations bénéficiant de l'aide au loyer Section 8 rattachée au projet, ainsi que les terrains où le bruit dépasse 75 décibels ou pollués sans plan de dépollution approuvé.

Frank Cassidy, ancien commissaire de la FHA aujourd'hui chez Walker & Dunlop, a déclaré à Multifamily Dive que cette voie reprend une procédure rapide de 2025 pour les maisons de retraite médicalisées, où, selon lui, des engagements ont été obtenus en deux ou trois jours. Le HUD présente la voie comme un essai qu'il ajustera selon les retours. On ignore encore à quelle vitesse les bureaux régionaux traiteront ces dossiers en pratique.