HUD cria via de 30 dias para empréstimos da FHA a obras de apartamentos com crédito tributário

A carta aos credores hipotecários entrou em vigor na hora e derruba vários limites do programa piloto de 2019 do HUD. Os projetos não precisam mais ter menos de 200 unidades. Obras novas financiadas com créditos de 4% e títulos isentos de impostos passam a valer, ao lado das operações com créditos de 9%. O teto de empréstimo sobre o custo volta ao padrão de 80%, contra 65% a 75% no piloto, e o incorporador não precisa mais adiar ao menos 25% da sua taxa. As regras de dimensionamento e análise de crédito do HUD continuam as mesmas, diz a carta.

A carta também impõe exigências ao resto da equipe. A construtora precisa de pelo menos cinco projetos 221(d)(4) com crédito tributário concluídos nos últimos 10 anos, cinco obras sob a lei Davis-Bacon no mesmo período e capital de giro acima do padrão de 5% do HUD sem ajuda de controladora. O arquiteto deve ter projetado e supervisionado cinco projetos 221(d)(4) em 10 anos. Os sócios do incorporador precisam de três empreendimentos com crédito tributário entregues e estabilizados em cinco anos, além de US$ 1 milhão em liquidez e US$ 5 milhões de patrimônio.

Plantas finais, especificações e laudos independentes de arquitetura, engenharia e custos podem chegar ao HUD 15 dias antes do fechamento, em vez de antes do compromisso firme. O HUD vai exigir que só 10% do capital do crédito tributário seja aportado na primeira averbação do empréstimo. Ficam de fora operações com aluguel subsidiado da Seção 8 por projeto e terrenos com ruído acima de 75 decibéis ou contaminação sem plano de limpeza aprovado.

Frank Cassidy, ex-comissário da FHA e hoje na Walker & Dunlop, disse ao Multifamily Dive que a via copia um rito expresso de 2025 para casas de repouso, em que, segundo ele, compromissos saíram em dois ou três dias. O HUD chama a via de teste e diz que vai ajustá-la com base no retorno do mercado. Ainda não se sabe com que rapidez os escritórios regionais vão aprovar essas operações na prática.