HUD abre una vía de 30 días para préstamos de la FHA a obras de departamentos con crédito fiscal

La carta a los prestamistas hipotecarios entró en vigor de inmediato y elimina varios límites del programa piloto de 2019 del HUD. Los proyectos ya no tienen que quedarse por debajo de 200 unidades. La obra nueva financiada con créditos del 4% y bonos exentos de impuestos ahora califica, junto con las operaciones con créditos del 9%. El tope de préstamo sobre costo vuelve al estándar de 80%, frente a 65% a 75% en el piloto, y el desarrollador ya no tiene que diferir al menos 25% de su honorario. Las reglas de dimensionamiento y análisis de crédito del HUD no cambian, dice la carta.

La carta también pone requisitos al resto del equipo. El contratista general necesita al menos cinco proyectos 221(d)(4) con crédito fiscal terminados en los últimos 10 años, cinco obras bajo la ley Davis-Bacon en el mismo periodo y capital de trabajo por encima del estándar de 5% del HUD sin ayuda de una matriz. El arquitecto debe haber diseñado y supervisado cinco proyectos 221(d)(4) en 10 años. Los socios del desarrollador necesitan tres proyectos con crédito fiscal entregados y estabilizados en cinco años, además de US$1 millón en liquidez y US$5 millones de patrimonio.

Los planos finales, las especificaciones y los informes independientes de arquitectura, ingeniería y costos pueden llegar al HUD 15 días antes del cierre, en lugar de antes del compromiso firme. El HUD exigirá que solo 10% del capital del crédito fiscal se aporte en el primer endoso del préstamo. Quedan fuera las operaciones con subsidio de renta de la Sección 8 por proyecto y los terrenos con ruido superior a 75 decibeles o contaminación sin un plan de limpieza aprobado.

Frank Cassidy, excomisionado de la FHA y hoy en Walker & Dunlop, dijo a Multifamily Dive que la vía copia un trámite rápido de 2025 para residencias de adultos mayores, donde, según él, los compromisos han salido en dos o tres días. El HUD llama a la vía una prueba y dice que la ajustará según los comentarios. Todavía no se sabe qué tan rápido aprobarán estas operaciones las oficinas regionales en la práctica.