Muro de block del sótano pandeado: ¿vigas de acero, anclajes o reconstrucción?

Esta semana, un inversionista que remodela casas para revender describió en r/Construction, de Reddit, un muro de block pandeado y agrietado en una casa de 1965, empujado por el agua que baja de una ladera. La guía Residential Rehabilitation Inspection Guide del HUD considera potencialmente graves las grietas horizontales en muros de cimentación de block, porque indican que un muro que carga parte de la casa se dobló o se rompió. Señala como causas un relleno mal hecho, la vibración de vehículos pesados y el suelo saturado que se hincha o se congela.

El pandeo decide la reparación. La guía de costos de Angi dice que casi cualquier muro con menos de 2 pulgadas (5 cm) de pandeo puede reforzarse, de 2 a 4 pulgadas (de 5 a 10 cm) todavía puede salvarse a mayor costo, y más de 6 pulgadas (15 cm) suele significar reemplazo. Angi calcula de $250 a $500 para el dictamen de un ingeniero estructural, y algunos departamentos de obras exigen planos firmados por un ingeniero antes de dar el permiso.

Las vigas de acero trabajan desde adentro. Foundation Supportworks ajusta vigas galvanizadas a la altura del muro y las fija con soportes a la losa del sótano y a las vigas del piso superior, sin excavar afuera. Los anclajes necesitan patio: el manual técnico de la empresa coloca la placa de anclaje a unos 12 pies (3.7 m) del muro, unida a una varilla que pasa por un orificio de 1 1/8 pulgadas, con separación de 5 pies (1.5 m) y a 3 pies (0.9 m) de las esquinas en un muro típico de block de 8 pies, y se aprieta en temporadas secas para regresar el muro. Angi calcula de $400 a $700 por anclaje, o de $1,600 a $2,800 para un muro de 20 pies. Excavar y enderezar ese muro con gatos cuesta de $6,800 a $11,000, y reemplazarlo implica apuntalar la casa, demoler el muro y colar uno nuevo.

Nada de esto dura si el agua sigue cargando el muro. El IRC exige drenes a la altura de la parte superior de la zapata o por debajo alrededor de cimentaciones de mampostería que contienen tierra junto a espacios habitables o utilizables, con descarga a un sistema aprobado, y un terreno con caída de 6 pulgadas en los primeros 10 pies, recuerda InterNACHI. La guía del HUD apunta a bajantes rotas y mal drenaje superficial, y dice que bajar el nivel del terreno afuera quita parte de la presión. Angi estima un nuevo sistema de drenaje de cimentación entre $2,000 y $7,000.