Исключения из вашего предложения пропадают, если подписать договор генподрядчика как есть
Субподрядный договор, который приходит после победы и не учитывает исключения из вашего коммерческого предложения, с точки зрения права является встречной офертой. Подпишете без правок, и ваше предложение, как правило, в сделку не войдёт, пишут юридические фирмы Truax Law Group и Spilman Thomas & Battle.
По договорному праву акцепт должен совпадать с офертой. Ответ, меняющий условия, это встречная оферта, и она отклоняет первоначальную, пишет Spilman Thomas & Battle в обзоре судебной практики Огайо, Западной Виргинии, Пенсильвании, Виргинии и Северной Каролины. Ваше предложение и есть оферта. Форма генподрядчика с другими условиями становится встречной офертой, а ваша подпись её принимает. Фирма Truax Law Group из Огайо формулирует прямо: если предложение не приложено к договору как приложение, частью договора оно не является.
Так исключения и исчезают. Truax приводит пример электрика, который исключил слаботочные работы, а потом подписал договор, где объём описан просто как электромонтаж, или договор со ссылкой на все листы чертежей проекта. В Огайо документы, включённые ссылкой, действуют так, будто их вставили в текст договора.
Truax перечисляет пункты, которые сильнее всего бьют по субподрядчикам. Условие «платим, только если заплатили нам» (pay-if-paid) может лишить субподрядчика права на $150 000 за выполненную работу, если заказчик так и не заплатил генподрядчику. Далее: отказ от права на залог (lien), подписанный заранее, требование письменных изменений, из-за которого несогласованные доп. работы становятся бесплатными, сроки уведомления о претензиях всего в 24 часа, доплата только если генподрядчик получит деньги с заказчика, и возмещение убытков, которые субподрядчик не причинял. Ещё одна ловушка: гарантия. По AIA A201 годовой срок идёт с завершения ваших работ, но многие формы генподрядчиков считают его с окончательной приёмки всего объекта, и для ранних видов работ он растягивается до двух-трёх лет.
Отказаться можно. В деле Flintco Pacific v. TEC Management Consultants (2016) апелляционный суд Калифорнии признал письмо о намерениях генподрядчика с требованиями неустойки, удержаний и гарантий встречной офертой, которую субподрядчик по остеклению, требовавший в предложении аванс 35%, вправе был отклонить. Генподрядчик проиграл иск о разнице в цене. Штаты по-разному решают, можно ли держать субподрядчика за его цену: в Пенсильвании генподрядчик, опиравшийся на предложение, может подать иск, если субподрядчик его отзовёт, отмечает Spilman.
Почему это важно: До подписания приложите к договору своё предложение с исключениями и внесите правки в условие об оплате после оплаты, возмещение убытков, начало гарантии и сроки уведомлений. Если генподрядчик не уступает, это уже другая сделка, и стоит решить, работает ли ваша цена.
Источники
- Say What??!! When is There an Enforceable Agreement in the Subcontractor Bidding Process?Spilman Thomas & Battle, 28 мая 2014 г.
- Subcontract Bidder Excused from Executing Contract with Prime ContractorConstructionRisk, 19 янв. 2017 г.
- 10 Commercial Construction Contract Nightmares for Subcontractors to AvoidTruax Law Group, 23 окт. 2024 г.