Pisos y techos agrietados tras dos años fuera: ¿asentamiento, movimiento de la cimentación o reclamo al seguro?

Las losas de cimentación se mueven durante toda su vida. Unas guías de evaluación presentadas en una sesión del Post-Tensioning Institute (PTI) señalan que incluso una losa bien diseñada y bien construida sigue moviéndose con el suelo, y que el suelo expansivo puede subir o bajar hasta 12 pulgadas (unos 30 cm) en la superficie. La arcilla se contrae al secarse y se hincha al mojarse. El riego irregular en temporada seca deja el suelo con humedad desigual, apunta el directorio texano de contratistas Foundation Compass, algo que pesa en una casa donde nadie atendió el jardín.

Los ingenieros en Texas suelen juzgar una losa por inclinación y deflexión. La Sección Texas de la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles (ASCE) y la extinta Comisión de Construcción Residencial de Texas usan límites de 1% de inclinación y deflexión de L/360, o 1 pulgada en 30 pies, según el material del PTI. La tolerancia de obra admite cerca de 1,5 pulgadas fuera de nivel desde el colado, así que un solo levantamiento de niveles no prueba movimiento; dos levantamientos separados por meses sí. Las mismas guías citan fallas en la estructura de madera, mala construcción y viento entre las causas de grietas ajenas a la cimentación.

Una inspección de un ingeniero estructural independiente en Texas suele costar de US$350 a US$1.000, dice Foundation Compass, y de US$500 a US$750 normalmente incluyen levantamiento de niveles con láser, fotos e informe escrito. Pregunte si el precio cubre un informe sellado y si el ingeniero tiene vínculos con contratistas de reparación. Si se sospecha una fuga bajo la losa, hace falta una prueba de plomería aparte.

El seguro es lo más difícil. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) incluye el movimiento de tierra y las fugas continuas entre los riesgos que la mayoría de las pólizas no cubre, y menciona los daños a cimentaciones o losas como cobertura que se suele agregar mediante endoso. El TDI también dice que la mayoría de las aseguradoras suspende la cobertura cuando la casa queda desocupada 60 días o más. La descarga súbita y accidental de agua figura entre los riesgos que suelen cubrirse, así que una falla repentina de plomería es el caso en que un reclamo tiene sustento.