Contratista halla vigas del techo en falla al rehacer un balcón: cómo manejar condiciones ocultas y órdenes de cambio

Según una publicación en el foro r/Contractor, el constructor cobró un anticipo de US$10,000 y obtuvo el permiso para rehacer el balcón de un edificio de cuatro unidades. Al colocar apuntalamientos temporales, la cuadrilla encontró que las vigas del techo sobre el balcón apenas estaban fijadas al edificio y que la viga que las sostiene se había pandeado y estaba girando. El dueño se opone a pagar más trabajo.

La respuesta contractual de referencia está en la Sección 3.7.4 de la AIA A201, las condiciones generales estándar que publica el Instituto Americano de Arquitectos. Trata las condiciones ocultas o desconocidas y obliga al contratista a avisar al dueño antes de alterar la condición y a más tardar 14 días después de detectarla. AIA Contract Documents recomienda detener el trabajo afectado cuando sea seguro, mantener alejada a la gente y registrar la condición con fotos y video fechados, croquis y notas escritas antes de retirar nada. El apuntalamiento, la inspección y el trabajo modificado deben llevarse en un código de costo aparte.

Connecticut agrega una regla estricta. La sección 20-429 de la ley estatal de mejoras a la vivienda (Home Improvement Act) exige que todo cambio al contrato conste por escrito y lleve la firma del dueño y del contratista. Los tribunales han resuelto que hacer trabajo modificado sin un registro firmado del cambio no es una falla técnica menor, lo que puede dejar al contratista sin poder cobrar el extra. Un contratista que cumplió los requisitos básicos de la ley todavía puede pedir a un juez el valor razonable del trabajo que solicitó el dueño.

Para un remodelador pequeño, la secuencia es un aviso por escrito el día en que aparece el problema, un detalle de reparación de un ingeniero para cotizar y una orden de cambio firmada por el dueño antes de empezar el trabajo adicional. Un contrato que ya incluya una cláusula de condiciones ocultas y un precio unitario para reparaciones estructurales acorta esa discusión. El apuntalamiento temporal se queda en su lugar mientras tanto.