Подрядчик обнаружил аварийные стропила при перестройке балкона: как оформить скрытые дефекты и доп. работы
Небольшой подрядчик из Коннектикута, перестраивающий крытый балкон второго этажа, обнаружил, что стропила навеса почти не крепятся к дому, а балка провисла и заваливается, и владелец не хочет платить за дополнительные работы. Закон Коннектикута и типовые условия договоров AIA описывают, как действовать в такой ситуации.
Как следует из поста на форуме r/Contractor, строитель взял аванс $10 000 и получил разрешение на перестройку балкона четырёхквартирного дома. Устанавливая временные опоры, бригада обнаружила, что стропила навеса над балконом почти не закреплены на здании, а балка, на которую они опираются, провисла и заваливается. Владелец возражает против оплаты дополнительных работ.
Типовой договорный ответ дают общие условия AIA A201, стандартная форма Американского института архитекторов. Раздел 3.7.4 посвящён скрытым и непредвиденным условиям: подрядчик обязан уведомить заказчика до того, как что-либо будет нарушено, и не позднее чем через 14 дней после обнаружения. AIA Contract Documents советует остановить затронутые работы, когда это безопасно, не подпускать людей и зафиксировать состояние на фото и видео с датой, в эскизах и письменных заметках, прежде чем что-либо демонтировать. Расходы на временные опоры, обследование и изменённые работы стоит учитывать по отдельной статье.
Коннектикут добавляет жёсткое правило. Раздел 20-429 закона штата о ремонте жилья (Home Improvement Act) требует, чтобы любое изменение договора было оформлено письменно и подписано и владельцем, и подрядчиком. Суды признавали, что выполнение изменённых работ без подписанной фиксации изменений нельзя считать мелким техническим нарушением, и подрядчик может остаться без права взыскать доплату. Подрядчик, выполнивший базовые требования закона, всё же может просить суд о взыскании разумной стоимости работ, которые заказал владелец.
Для небольшого ремонтника порядок такой: письменное уведомление в день находки, схема ремонта от инженера, по которой считается цена, и дополнительное соглашение, подписанное владельцем до начала новых работ. Если в договоре заранее есть пункт о скрытых условиях и цена за единицу конструктивного ремонта, спор становится короче. Временные опоры при этом остаются на месте.
Почему это важно: Рано или поздно каждый ремонтник вскрывает отсутствующую или аварийную конструкцию. В Коннектикуте неподписанное изменение может оказаться недействительным, поэтому уведомление, фото и подписанное допсоглашение должны быть на бумаге до начала дополнительных работ.
Источники
- Anyone ever have a homeowner make it damn near impossible to fulfill a contract?r/Contractor, 30 окт.
- Connecticut General Statutes § 20-429. Required contract provisionsJustia (Connecticut General Statutes), 31 окт.
- What Are Differing Site Conditions in Construction? And How Do You Manage Them?AIA Contract Documents, 31 окт.